Президент заявил об отмене долевого строительства с 2019 года. Как скоро последний обманутый дольщик в Ленобласти справит новоселье?
У ворот строительной площадки жилищного комплекса в Мурино очередной пикет. Дольщики "Ленинградской перспективы" вышли объявить позор застройщику. На футболках и картонных плакатах – красноречивые лозунги.
Я сейчас в данный момент снимаю и плачу ипотеку и, исходя из всей ситуации, мне приходится работать на двух, а то и на трёх работах.
Оксана Юдина, дольщик ЖК "Ленинградская перспектива"
А что Астафьев? Астафьев прекрасно. Сколько кранов стоит, и все не работают.
Ольга Шахарзаева, дольщик ЖК "Ленинградская перспектива"
2000 квартир по 2 миллиона каждая квартира. Неужели за четыре миллиарда нельзя было построить больше, чем сейчас есть.
Сергей Сергеев, дольщик ЖК "Ленинградская перспектива"
Эти дома начинали, когда рядом были поля. Сейчас вокруг уже целый город, а здесь за 5 лет даже каркасы зданий не готовы.
Мы считаем, что изначально этот объект и не собирались строить. Наше мнение, что с самого начала был обман по 214 закону. Требуем, чтобы владельцы компаний были подозреваемыми по возбуждённому уголовному делу.
Александр Головко, дольщик ЖК "Ленинградская перспектива"
Бунты дольщиков, уголовные дела, не мешают компании продолжать продажи в замороженном строительстве.
- А в вашем жилом комплексе ещё можно купить квартиры?
- Да, конечно, выбор большой, и студии, и двух, и трёхкомнатные квартиры. Ближайшая очередь будет сдаваться в конце 19 года.
В последние годы специалисты наблюдают рост числа обманутых дольщиков в регионах. Не исключение и Ленинградская область. Как обманывают владельцев квартир в замках из воздуха, и что мешает решению проблем обманутых дольщиков.
- А почему вы нас не пускаете? Я хочу посмотреть на свой котлован.
- Здесь пропускная система, есть у вас пропуска – проходите.
Узнав о нашей встрече с дольщиками этого ЖК в Коммунаре, застройщик усилил охрану комплекса, ворота наглухо закрыли, а к входу прислали дополнительный наряд людей в форме.
- Какая то опасность сейчас есть, если вас вызвали?
- Ну, посторонним здесь нельзя находиться.
- Почему посторонние? Мы не посторонние.
- Что вот сейчас мы пролезли и что, что вы дальше с нами будете делать. Сейчас остальные пролезут. Ну, пускай.
По первым планам застройщика здесь должны быть современные дворы с зелёными зонами и детскими площадками. Вместо того, чтобы беззаботно сидеть на качелях, дети со взрослыми сидят на бетонных плитах, размышляя, как жить дальше.
Здесь должен быть наш шестиэтажный дом, но, как видите, здесь живут только лягушки. Получили вот такой бассейн вместо дома, но мы не готовы тут жить, мы готовы искать, где мои три миллиона за почти двухкомнатную квартиру.
Лариса Лёлькина, дольщик ЖК "Город Детства"
За три года работ полностью достроили здесь только два дома. В этом году рабочих здесь почти не видно.
Вот это студия, вот она, очень похожа, только почему-то здесь дырка, ну, примерно, она и есть.
Квартира Ксении Стуловой пока что в воздухе, из шести этажей построены только два. Женщина купила здесь студию в начале 2016-го, буквально за несколько месяцев до того, как застройщик свернул активные работы.
- Когда последний раз вы здесь строителей видели?
- Строителей мы видели только на картинке, когда они фактически появляются на фотографиях, сделанных застройщиком в группе. Строители появляются тогда, когда здесь появляются дольщики, в остальное время их нет. Судя по динамике, 3 корпус первый этаж строится уже год. Ну, как можно строить год, строить один этаж?
Ксения Стулова, дольщица ЖК "Город детства"
Недавно дольщики добились банкротства фирмы, чтобы привлечь новых инвесторов. Строители, похоже, от этого не обеднели. В элитном бизнес-центре на Литейном продают квартиры уже по новому адресу. Те же владельцы, те же телефоны, только проект другой. В руках у консультанта красивые эскизы ЖК в Дубровке, широкий выбор квартир по привлекательным ценам.
Сейчас будем приступать к заливке перекрытия между вторым этажом и дальше кладка пойдёт. Девятый корпус, где мы с вами рассматриваем, планируется в начале следующего года. А каркас уже готов.
Консультант
О неудачном опыте строительства в Коммунаре консультант не упоминает. Компанию позиционируют, как новичка на строительном рынке.
Мы раньше работали на функциях генподряда. Строили садики, школы во Всеволожском районе, реконструировали 19 корпусов "Первого Меда", ну, то есть такие, куда приглашают, там и работаем. Вообще на рынке строительном с 2002 года. Здесь мы как генподрядчик и как застройщик выступаем сами.
Консультант
Через полчаса в этот офис пришли дольщики "Города детства", но отдела продаж внезапно куда-то пропал. Все люди в павильоне представлялись работниками страховой компании.
Сейчас мы пытаемся организовать проверку этого комплекса, все прекрасно знают, что это одни и те же собственники, там остались те же менеджеры, и когда мы туда приходим с детьми, были ситуации, когда собственник компании от нас просто убегал, пятки сверкали. Многие дольщики говорят, если бы они сбежали бы за границу, всем было бы гораздо легче, а так эти менеджеры продолжают прекрасно существовать, ездить на хороших машинах, находиться в бизнес-центре, а мы вот в такой ситуации.
Мария Ануфриева, дольщик ЖК "Город детства"
Бум долевого строительство в России начался с конца девяностых. Страна переживала острую нехватку новых квадратных метров. Долевое строительство частично решило эту проблему. Кто-то выиграл, купив квартиры по доступной цене, кто-то проиграл, так и не дождавшись новоселья.
На тот момент эта схема была оправдана, и она отработала 25 лет, и я думаю, что плюсов здесь гораздо больше, чем минусов, и огромное количество людей, в том числе в Петербурге и Ленинградской области, сумели решить свой жилищный вопрос.
Конечно, у долевого строительства есть очень серьёзные минусы, и главный принципиальный минус в том, что здесь продаётся не жильё, а здесь продаются благие намерения, и люди покупают эти благие намерения, воздух, и очень сильно успех их покупки зависит от благонадёжности застройщика.
Александр Гиновкер, генеральный директор, вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга
Один из рекордных долгостроев Ленинградской области. ЖК "Брусника" в Выборге. Уже 11 год, как дольщики ходят вокруг забора в ожидании своих квартир.
Я увидел объявление, обратился, всё, пожалуйста, деньги заплатил через банк. Деньги большие, а куда делись они? Под открытое небо.
Владимир Ревазян, дольщик "ЖК Брусника"
Первая компания бросила дом уже через год после старта. Люди в робах появились только в 2015 году. Намерения нового застройщика казались серьёзными. Девелопер осмелился даже таймер поставить с отчётом дней до конца стройки.
Обещания застройщика хватило на 7 этажей. Больше года на площадке – мёртвая тишина. Таймер давно не работает, новый офис продаж заброшен. Теперь здесь – пристанище для бездомных.
Раньше офис был, а теперь его можно называть будкой, а как его можно назвать, вот посмотрите, что делается – ни утеплителя, ни двери, ничего нету. Табло не работает, давным-давно его разломали, больше года. Уже год прошёл, а никакого движения с того момента, ни один человек, ни одну минуту тут не работал.
Владимир Ревазян, дольщик "ЖК Брусника"
В начале июня дольщики узнали, что бывший директор застройщика, Евгений Николаенко, арестован в Петербурге по делу о хищении денег из бюджета Смольного. Известно, что уже полгода, как он продал фирму другим лицам. Под тем же названием они пытаются реанимировать проект. Всё что сделали за полгода – установили кран.
- Почему с нами не встречается застройщик, который сюда пришел. Что нам то дальше делать?
- А застройщик сам ещё не знает, потому что нет финансирования.
- А почему его нет?
- Ну так его найти надо.
- Так вот, вы берётесь за дом, а денег нет, так смысл, объясните?
- Делали дом тяп-ляп. И теперь чтобы достроить его надо порядка где-то 30 миллионов. Чтобы всё это отремонтировать, надо денег в два раза больше, чем дом построить.
Отгородить рынок от мошенников пытались ещё в начале двухтысячных – тогда был принят федеральный закон об участии в долевом строительстве. Чтобы исключить популярные на тот момент двойные продажи, компании обязали заключать с покупателями специальные договоры с государственной регистрацией. Аферистов стало меньше, а вот дольщиков – нет.
Есть вполне приличные застройщики, которые выходили с самыми благими намерениями, но однако в их финансовом плане что-то не получилось, в принципе, бизнес есть бизнес, и это всегда может быть, и сложно прогнозировать, что будет с той или иной компанией через два-три года, когда она планирует сдать свой объект, и вот это огромный минус, и вот от него 214 закон тоже реально никого не защищает, до сих пор ООО с уставным капиталом 10 тысяч рублей, образованный двумя тремя физлицами, ведёт миллиардные проекты.
Александр Гиновкер, генеральный директор, вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга
Всё имущество и сбережения Натальи Косинок ушли в покупку двух квартир в этом доме. Учительница из Приморского края переезжала с семьей в окрестности Петербурга в поисках спокойной жизни. Но в итоге, бесконечные скитания по замороженной стройке, стресс, страх остаться на улице ни с чем.
Нам ещё пришлось взять ипотечный кредит, и теперь мы платим и кредит, и за съёмную квартиру, и остались без ничего. И очень обидно, когда я своим детям объясняю, что государство о нас очень, ребята, заботится. А у самой сейчас в голове подтекст, думаю: "Ничего себе, государство о нас заботится! А как меня объегорили?".
Наталья Косинок, дольщик ЖК "Десяткино 2.0"
Последние новости от застройщиков приходили в конце прошлого года. В компании сообщили о начале кладки наружных стен. Чтобы успокоить жильцов, застройщики даже сняли видеосюжет.
Подрядная организация выполняла кирпичную кладку внутренних и наружных перегородок. Работы шли с 7 утра и до вечера.
Видимо, это были последние дни, когда крутились краны и работали каменщики. Сравнивая сегодняшний фасад с тем, что было прошлой осенью, изменений не видно, а со стройки, говорят очевидцы, постепенно вывозят технику.
Вот с этих зданий, мы смотрели с их камер, как уезжают машины со строительными материалами, с оборудованием строительным, и так далее. Всё, отсюда всё вывезли.
Дмитрий Письменский, дольщик ЖК "Десяткино 2.0"
Ещё недавно авторы этого дома были в десятке надёжных застройщиков Ленобласти, но в конце прошлого года стало ясно – у компании серьёзные финансовые трудности, почти все стройки в Ленобласти встали.
Мы провели совместный аудит с Санкт-Петербургом и обнаружили, что если сложить все пассивы, обязательства компании, и все активы, которые есть у компании, то получается кассовый разрыв в 1 миллиард рублей. Исходя из первичной бухгалтерской документации, можно заключить то, что кассовый разрыв появился либо из-за высоких зарплат, либо из-за большого количества сотрудников.
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству
Представитель застройщика говорил без энтузиазма, в компании пытались привлечь крупного инвестора, но сделка в последний момент сорвалась, собственных денег у фирмы почти не осталось, а достраивать нужно много.
- Все резервы, которые мы оставляли на вот этот вот сложный случай, мы уже на прошлый год в стройке израсходовали. Переговоры ведутся и с банками, и с финансовыми инвесторами, которые хотят купить у нас объекты.
- Я слышу этот текст один в один регулярно, когда будут работы по "Десяткино 2.0"? Когда?
- Я могу давать вам красивые обещания, но у меня всё зависит от наличия инвесторов, и наличия денег. Как только будет определённость, мы не будем её скрывать, вы сразу же обо всём узнаете.
Владимир Смирнов, владелец компании Normann
До 14-го года был подъем, подъем рынка, он массово рос, строительство жилья росло. Что происходит последние три года… Клиентов становится меньше, клиенты становится беднее. И в самую неприятную ситуацию попадают те, кто, ну скажем так, не страховался, слишком надеялся на продолжение этого спроса, начал масштабные проекты, дорогостоящие в плане там затрат первичных в не очень хороших локациях. Своих собственных средств уже не хватает, стройка начинает буксовать. Начинает буксовать стройка, клиенты начинают нервничать, ну, потому что эта истерия, она же массовый характер носит .Чем больше таких проблем, тем народ становится напуганным.
Руслан Юсупов, президент союза строительных организаций Ленинградской области
По закону власти не имеют права выделять деньги на решение проблем недостроев, поэтому вариантов получить обещанные квартиры у обманутых дольщиков не так много. Либо девелопер сам достраивает объект, либо его признают банкротом и привлекают новых инвесторов, но многие застройщики даже при безнадёжном положении банкротству сопротивляются.
В прошлую среду мы подготовили закон творческой инициативы, который наше законодательное собрание утвердило, где мы говорим о том, что если застройщик нарушил срок передачи квартир на год, то в течение недели он должен передать эти квартиры либо другому застройщику, либо кооперативу, созданному из числа участников долевого строительства, чтоб исключить вот эти длительные периоды на юридические процедуры.
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству
Есть и обратные ситуации, когда застройщик ещё на плаву и может что-то сделать, но дольщики идут на крайние меры, добиваются банкротства и только отдаляют своё новоселье.
Среди дольщиков ведь тоже нет единства и присутствует здесь как потребительский экстремизм, и у людей разные интересы, кто-то хочет дождаться окончания стройки, въехать и жить, кто-то хочет получить деньги, кто-то хочет обанкротить застройщика, поскольку в данном случае этого делать было бы и не надо, здесь тоже важной найти некий консенсус между теми, кого можно считать обиженными дольщиками это тоже очень непростые процессы.
Александр Гиновкер, генеральный директор, вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга
В посёлке Лаголово жильцов заселили в недостроенный дом. Застройщик осилил 3 секции из пяти. Понимая, что целиком дом не сдать, компания направила последние средства на отделку квартир готовой части и заселила хоть каких-то жильцов. Получилось не очень.
Горячей нет, только холодная. Вода есть, но холодная. На верхние этажи вообще не поступает вода, вот скидываемся, поставили насос, вот видите, сейчас у нас вода есть.
Татьяна Калашникова, дольщик ЖК "Новый квартал"
Официально дом не сдан. В счетах за коммуналку у жителей круглые суммы, кроме этого, у застройщика ещё и старые долги за газ и электричество – говорят, отключить могут в любой момент.
У нас отопление то есть, то нету. Дом не сдан, не получаешь ты ни документы, ни прописки – ничего. Проходной двор здесь у нас, сами понимаете: и дети на стройке, по подъездам ходят, непонятные люди.
Жителям недостроенных секций о таких проблемах пока приходится только мечтать.
По документам уже как 5 лет здесь должны проживать люди, но здесь не то, что отделки не хватает – сам каркас здания до сих пор не достроен. Ресурсов застройщика хватило всего на 4 этажа. А вот как выглядит стройка снаружи – приходи свободно и бери всё, что хочешь. Хотя, брать по большому счёту уже и нечего – всё, что можно было, давно унесли.
Алексей Спиричев, корреспондент
Есть возможность достроить дом увеличив этажность, но когда идут переговоры с потенциальными инвесторами, та прибыль, которую они могут получить на этом объекте, их не устраивает, они привыкли немного к другому.
Валерий Павлов, юрист
Часто бывает, что дома обманутых дольщиков новым инвесторам достраивать невыгодно. Поэтому для потенциальных спасителей область разработала особые преференции. Одно из новшеств – достройка объекта в обмен на земельные участки. По такой системе в этом году перезапустили недострой в Гатчине.
То есть, механизм есть, реально прекрасный механизм, и мы сейчас, наш союз старается как-то поучаствовать в процессе поиска инвесторов, потому что проекты проблемные, они уже все понятны, и мы ими пытаемся заниматься. Если бы сейчас был рост этого рынка, сложностей бы не было, но его сейчас нет. То есть, сейчас, скажем так, очередь из желающих, что-то за кого-то достроить и получить какие-то преференции, честно говоря, их нет. Они возникают, ну, скажем так, в 13-14 году было бы гораздо проще завершать, но, к сожалению, мы не в 13-14, мы живём в 18 году.
Руслан Юсупов, президент союза строительных организаций Ленинградской области
Скандально известный проект в деревне Узигонты. Жильё европейского типа от эстонской компании многие называли прорывом в малоэтажном домостроении. Но проект обернулся крахом. После сдачи первой очереди стройку заморозили.
Это моя квартира на 7 этаже. По договору мы должны были получить её 17 декабря 14 года.
Татьяна Морозова, дольщик ЖК "Ванино"
Чтобы купить эту квартиру Татьяна Морозова продала всю свою недвижимость, за 3 года дольщица прошла огонь и медные трубы: стояла с плакатами перед кортежем президента, ночевала в квартире своего недостроенного дома.
Я со своей стороны, пройдя вот такой путь, никому не рекомендую ввязываться в строительство, потому что строительный рынок, он на сегодняшний день непредсказуем, есть строительные компании с хорошей репутацией, и у них происходит полный обвал, и они не сдают квартиры годами, есть новые компании, которые сдают квартиры вовремя, и всё хорошо.
Татьяна Морозова, дольщик ЖК "Ванино"
Никто не думал, что дочка крупной европейской компании добавит Ленинградской области новых обманутых дольщиков. Управляющий ЖК "Ванино" постарался подробно описать причины неудачи. Сначала, говорит, чиновники долго принимали сети, потом начались задержки, после многие дольщики ударились в потребительский экстремизм.
В связи с тем, что ввод сетей был задержан на год-полтора, естественно, получилась задержка со сдачей, ну, пошла волна пеней и штрафов, что очень сильно повлияло на финансовую стабильность. По заявлениям доброжелателей проекта наложены аресты на имущество. Судебные процессы, аресты и всё остальное очень сильно тормозят, точно так же, как и законодательство Российской Федерации в плане долевого строительства, передать участок земли от одного застройщика к другому необходимо 100% согласие, вот 1 не хочет, и участок законодательно передаться не может. Я заплатил, страдал, вы мне это компенсируйте, не принимается в учёт, что страдают от этого остальные люди.
Пётр Верцинский, генеральный директор УК "Ванино"
Несмотря на аресты, с прошлого года по соглашению с правительством, застройщик вернулся на площадку. В конце это года обещает сдать первые 2 дома 2 очереди. В компании говорят, для них это вопрос чести. Даже если вся стройка не принесёт прибыль.
В начале июня президент России ещё раз подтвердил, что с нынешней долевой системой будет покончено. Деньги покупателей отдадут под надзор банков, а девелоперам придётся строить за счёт кредитов. Одни называют это решение благом, другие – угрозой для всего строительного рынка.
Можно за чьи-то деньги сделать, либо собственного капитала, либо кредитные, всё сделать и работать только с готовым жильём, есть только одно но, есть один момент, стройка – процесс длинный, цена в итоге, боюсь, что удивит не в самую приятную сторону.
Андрей Тетыш, генеральный директор агентства развития и исследования в недвижимости
Это достаточно всё-таки резкие изменения для рынка. Рынок к этому абсолютно не готов, вот. Компании крупнее – им, наверное, как-то легче будет адаптироваться даже, компаниям поменьше – ну многие об этом говорили, что, наверное, небольшие застройщики, они будут вынуждены уйти с рынка. Хорошо это или плохо? Время покажет. Цель то благая, понятно – всем надоели эти проблемные дольщики.
Руслан Юсупов, президент союза строительных организаций Ленинградской области
Здесь единственный механизм отсутствия проблем жилья и обманутого дольщика – отмена долевого строительства, всё остальное – это полумеры, и есть риски появления обманутых дольщиков.
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству
Специалисты отмечают, в преддверии отмены "долевки" застройщики попытаются запустить максимум строек по старым правилам, в перспективе эта спешка может вылиться в новые проблемные стройки, поэтому будущих покупателей квартир призывают к особой бдительности.
Я бы сейчас не советовал покупать на стадии котлована или даже первых этажей, даже у надёжного застройщика, поскольку мы сейчас вступили в ситуацию в зону турбулентности, и проблемы могут оказаться даже у серьёзных добропорядочных застройщиков, поэтому покупать можно, но не на самых ранних стадиях, тогда, когда убедитесь, что стройка идёт, что проблем нет, что отзывы хорошие, что претензий нет.
Александр Гиновкер, генеральный директор, вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга
Сегодня ясно одно – эффект от нового закона быстрым не будет. А посему, последний дольщик в Ленинградской области, вероятно, ещё не скоро получит ключи от квартиры, которые пока, к сожалению, строятся в ЖК "Замок из воздуха".
